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房地产贬值最快是二手房,不碰二手安居乐业,炒房自用吧

时间:2020-08-28     人气:37     来源:网易     作者:
概述:房价着“房住不炒”等调控政策的不断深入,现如今的房地产市场已经发生了很大的变化,尤其是人们的购房心理,也变得越来越理性了。经过2年楼市调控政策的不断深入......

  房价着“房住不炒”等调控政策的不断深入,现如今的房地产市场已经发生了很大的变化,尤其是人们的购房心理,也变得越来越理性了。经过2年楼市调控政策的不断深入,现如今不少城市的房价已经越来越稳定了,一手房备受人们青睐,而二手房价格则出现了下跌的情况。


  对于购房者来说:开发商的一手楼盘相比二手房市场还是比较划算的,一些大型的知名开发商的优惠力度是满足刚需刚需购房者的购房需求的条件,楼盘的质量和安全系数是生活保障。


  二手房持续下跌5个月,为何炒房客还不抛售?房产中介说了7个字,即“调控迟早会放松”,炒房客从来都不承认房价虚高,房产中介也从不直视楼市泡沫,把所有希望寄托于楼市松绑,幻想着房价会卷土重来。


  目前房地产调控的效果已经逐渐显现出来了,未来国内二手房价格下跌已经是“大势所趋”了,但即使会出现下跌,跌幅也是比较小的,最高不可能跌破20%,但房价卷土重来应该是没戏了。

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  •   与十年前太原楼市成交火爆的行情相比,今年,不少想卖房的房主觉得手中的房子难卖了。以往楼市政策宽松、价格节节攀高,很多有闲钱的人都涌入楼市,成为地产类投资的一员,甚至还有炒房客批量炒房。在这种态势的推动下,无论新建房还是存量房均供需两旺,价格只涨不降。但时至今日,投资热钱汹涌入市的情行不再,省城楼市出现明显的供应量增大、价格上涨动力不足的景象。


      房子不好卖,作为长线类投资的地产产品,业主此时投资买房,更要做足功课,打好算盘,做好心理准备。


      A 房子出手难


      有着丰富商品房交易经验的王先生,手里的两套商品房迟迟无法出手,令其忧心。2018年年中,王先生在太原市坞城路周边购置了两套两居室商品房,楼层、户型热门抢手,他计划数年之后转手。但今年5月,他将房子挂在房产中介,至今无人问津。


      王先生说,“我本想将这两套稀缺房源再握几年,但是孩子要在天津买房,想把太原的房产变现,补贴天津的购房款。没想到,房子的转手并没有想象中那样容易。”2018年王先生买房时,太原楼市均价已经超过了10000元/平方米,看不到楼市热度消退的迹象,有闲钱的市民仍然选择投资房地产,囤积了大量的住宅。王先生回忆道,“2017、2018年所有入市新楼盘都供不应求,千人抢房、开盘售罄的现象频繁出现,对于真正需要住房的刚需购房者来说,买房是一件十分困难的事,需要去抢定、抢房号。当时,我瞅着一个机会,能在优势地段的项目中选择优质户型,果断买了两套。”王先生说,“现在想来,当年的楼市热与大量住宅投资者参与其中有关。”


      某房产线上推广平台的信息显示,目前太原二手房挂牌量24114套,包括六城区、古交市、清徐县、阳曲县以及娄烦县。其中,普通住宅23759套,占到全部房源比例的98%以上。而在太原市房地产交易服务中心内,交易者寥寥。据工作人员透露,今年以来,月均成交仅有千余套。


      中国人民银行调查统计城镇居民家庭资产负债调查课题组发布的一组数据显示:城镇居民家庭户均总资产317.9万元,资产分布分化明显;家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成,住房拥有率达到96.0%;金融资产占比较低,仅为20.4%,居民家庭更偏好无风险金融资产。


      也就是说,城镇居民的住房拥有率在96%,大部分城镇居民都已经拥有属于自己的房子了,未来刚需将会逐步减少。在这种情况下,尽管地产业界人士、楼盘销售人员鼓吹城市化进程加快,会有更多农民或小城镇居民进入中心城市买房。但仔细分析,中心城市的商品住宅因成本上涨因素持续升级,所供应的高端楼盘比例增多,而价格却是收入低廉的农民工、小城镇居民难以承受的。


      以省会太原为例,2018年太原土地成交374亿元;2019年太原土地成交共480亿元。今年,上半年土地市场平淡,但下半年,仍有优势地块入市,业内人士预计省城的土地市场要比楼市活跃。新建住宅单位面积中的土地成本有增无减,房价无大幅下跌可能,同时又因供应庞大、限购等因素缺乏上涨动力。而新建住宅的户型、环境、以及交易成本支出方面明显要优于存量房(二手房)。


      “太原的品牌房企仍在大手笔拿地开发,对于大多数刚需来说都会首选新房,而不是二手房。二手房交易比较复杂,而且各种各样的税费还需要缴纳,对于刚需购房者来说,他们买房首选还是新房而不是二手房。这样的情况下,二手房变现仍然存在难度”,从事房产经纪八年的业内人士翟先生表示。而另外一个重要原因是,房产经纪人销售新房所获得的奖金及佣金,远高于二手房,造成经纪人对二手房的推荐动力不足,唱衰二手房的声音不断。这种状态必然带来二手房变现出手难的状况。


      B 升值空间被压缩


      山西晚报记者搜集了太原市三年内各大持续热销楼盘的数据发现,不少品牌开发商房源价格基本没有大幅波动。也就是说,三年前投资房地产的购房者,目前手中的房子升值空间极其有限。


      随着“房住不炒”政策的深入落实,很多地方政府都开始逐渐落实这项政策。例如北京、深圳、广州等一线大城市出台调控政策,这些政策无一例外全都是限制炒房和地产投资购房,各城市提高了多套商品房购房条件,炒房客想炒房的空间越来越窄。


      央行下发的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》,报告中明确地表示,要坚持“房住不炒”这一政策,将资金平稳地投向实体经济中去,而不是“刺激”房地产市场,现在房地产行业跟此前的风向有大不同。今年银保监局针对资金违规流入房地产行业开出了多张“罚单”,对银行起到了一定的震慑作用,打击炒房客炒房的信心。金融界人士表示,未来房价会朝健康平稳的方向发展,“只涨不跌”的楼价走势将渐行渐远。


      业内人士牛先生表示,房地产行业长期看人口,中期看土地,短期看金融。房地产行业的发展,最大的影响因素就是人口。而城市家庭少子化的现象已非常普遍。现如今的孩子长大成人之后,父辈、祖辈均有房子留做遗产,公众对住宅的刚性需求将逐渐减弱,年轻人手持多套房子的状态也会增多。这样的情况下,没有产品竞争力的的房子会面临“卖不出去”的情况。


      相关数据显示,2020年8月,全国70个大中城市二手住宅价格,38个城市环比上涨,31个城市环比下跌,1个城市持平。相比7月,上涨城市减少了14个。其中,太原今年8月价格是11552元/平方米,7月是11535元/平方米,去年8月是11762元/平方米。这个数据表明,省城二手房价格一年来未现明显上涨,地产投资者这一年来卖房就是割肉。


      国内知名的地产大咖及自媒体观点称,全国多个城市的大量炒房客涌入非调控的三四线城市,房地产仍是价格坚挺的投资品之一。而实际的情况是,我省三四线城市多为人口输出型城市,尤其属于环北京、环西安、环郑州的县城或者经济发展动力不强的县城,人口被中心城市吸附现象更为明显,楼市的升值、发展空间有限。在这些地方投资购房的风险比省会太原更高。投资房产能否获得长线收益,与区域经济、城市活力、项目品质有着密切的关系。


      投资购房需谨慎,而对于刚需来说,房价大幅上涨或下跌的情况将难现,选套户型合理、面积适中的房子安心居住,是金融、税收政策支持的购房行为,可以放心购房。


      C 商品房持有成本增加


      山西晚报记者了解到,目前很多在售新建商品房大部分是高层、超高楼层,基本都在30多层——50多层。某项目负责人告诉山西晚报记者,未来这些房子老化后,将会十分难以修缮。


      以省城大量的六层砖混结构住宅存量房为例,房屋老化后会造成居民的各种困扰。比如水管、电线老化,需要翻修;室外墙壁脱落,需要定期维修;没有电梯,老人出入不便等等。但这类房屋楼层低,通常不会超过7层楼,整体维护相对简单、花费低。今年太原启动给老旧小区安装电梯行动,投入成本巨大。但相比高层住宅来说,多层砖混房的维护费用低很多。


      此外,投资炒房客出售房源的成本也将增加。省城房产中介业内人士表示,二手房交易的避税情况一直存在,而随着制度完善、数据信息精准采集更新,二手房交易避税的可能性越来越低。这部分费用也是投资者、购买者无法避开的成本和风险。


      例如,眼下一套售价为10000元/平方米的二手房转手,银行最高评估价可以达到12000元/平方米。在交易时购房者与卖房者、中介机构签订的真实成交合同是12000元/平方米,但为减轻税费支出,三方在房管部门网签备案时价格会填报10000元/平方米;为申请更多贷款,在银行办理贷款时再更改为房价12000元/平方米。但这种操作,正在受到严格监控和管制。上月末,住建部会同最高法、公安部、人民银行、国家税务总局、银保监会印发《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》,根据要求,我国住建、税务、金融、公积金、公安、法院等系统将逐步实现房产网签信息实时共享,在方便相关单位及个人办理抵押贷款、纳税申报、公积金提取等业务的同时,由此也将存在多年的存量房(二手房)交易“合理避税”现象彻底杜绝,这会让房产类投资者的持有及转手成本和风险大增,对投资收益的负面影响不言而喻。


      此外,如果未来房产税实施细则落地,有多套房源的投资者还将承担一笔不菲的房产税。这对房产类投资更是不小的打击。

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  • 一谈到买房,很多人第一时间想到的就是新房,而不是二手房。但是随着城市的发展和住房资源的饱和,未来的房地产市场将会以二手房买卖为主,新建商品房会越来越少。就比如现在的北京,北京的房地产市场就已经开始以二手房交易为主了,因为北京市区已经没几个新建商品房楼盘了,想买房,自然得挑选二手房。但是,相对于买新房,购买二手房过程会很麻烦,也会有很多坑等着购房者。所以,在购房时要注意以下几点。


    第一:提防伪精装


    现在在城市工作的人生活节奏快,工作忙,买房大部分愿意买一个精装修的房子,不用再去花时间装修房子。但是精装修的房子,特别是准新房的精装修房,价格会比毛坯房高上不少。于是乎,有些专业炒房客,也包括一些黑中介,他们会收一些毛坯房临时简单装修一下来冒充精装修房。这种装修看着像精装修房,其实材料劣质、装修工艺粗糙,刚装修完短时间内不好看出问题,时间一长到处都会出问题。


    买这种“精装修”房子还不如买毛坯房,因为劣质的装修过一段时间就无法居住,还需要砸掉重新装修。所以,购房者在购买二手房的精装修房时,要看一看是不是开发商装修的,如果不是,最好找专业的装修师傅来检测一下装修是否合格。


    第二:选房产中介的问题


    在购买二手房的过程中,找一个房地产中介是一个必不可少的过程,不能为了节省的中介费而和业主私下交易,风险太大。但是呢,选房地产中介也一定要选正规靠谱的房地产中介。选一个好中介,可以让你买房事倍功半,如果选的中介不靠谱会让你买房过程中事半功倍。现在房地产中介行业鱼龙混杂,有很多黑中介。一个正规的房地产中介是通过给买卖双方提供好的服务赚取中介服务费,但是对于黑中介来说,他们并不只是想赚取中介费,而且不顾一切手段从买卖双方身上榨取利益。


    因此,在购买二手房的过程中,首先要选择一个正规的房地产中介。最好是大连锁的中介公司,如果出了问题,还能有地方投诉。如果是你找的是个人的小中介公司,出了问题连投诉解决问题的地方都没有。


    第三:房龄问题


    二手房和新房不同,不能光通过房价的高低来判断一个房子的好坏,因为一般房龄高的二手房都会比房龄低的二手房便宜。但是买房时是为了居住地,一定要考虑居住环境和居住体验还有房子的价值。一般来说,房龄高于20年的二手房从投资角度来说已经不适合投资了,这主要还是因为房龄高于20年的房子居住环境和舒适度都不好。所以,在购买二手房时,一定要注意房子的房龄。


    第四:房子是否有债务和租赁合同


    这是购买二手房时最需要注意的问题,因为如果购买的二手房有债务纠纷和租赁合同的话,你购买的房子可能无法入住。所以,在看房的过程中,一定要让房产中介调查清楚你所看的房子是否有债务抵押。然后看看房子是否被出租出去,如果房子被出租出去,最好查看租赁合同并且拍照留证。因为出现过购房者购买的二手房被原业主长期租给租户,购房者就算是已经买了房子也无法入住的案例。


    第五:调查清楚小区物业服务水平和房子质量


    房子的质量很好调查,请一个验房师或者问一下小区的其他业主都可以弄清楚。对于小区的物业服务水平的调查非常重要,一个小区如果有一个非常高的物业,那么以后的生活环境会好很多。如果一个小区的物业服务水平不好,物业没什么作为,物业还有可能影响到居民的正常生活。现实生活中,物业只收物业费不作为,业主赶都赶不走的案例不在少数。


    其实,购买二手房需要注意的问题还有很多,比如产权问题、小区周围环境、上下楼邻居、小区配套设施等等,所以,买房从来都不是一件简单的事情,特别是购买二手房。在笔者看来,在购买二手房不仅做好功课很重要,找一个专业、服务水平高的房地产中介也非常重要,毕竟是专业的人做专业的事。


    随着城市的不断发展,住房会慢慢饱和,市区内新建的商品房也会越来越少,二手房将会成为购房者的主要购买对象。在购买二手房过程也要时刻注意以上的问题,购买到自己心怡的房子。

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