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「重大通报」高仿迪奥T恤在哪里拿货!原单A货揭秘内幕!

时间:2022-07-15 21:07:08     人气:323     来源:     作者:
概述:......
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我们位于广州高仿男装市场,微信:31613156 如果您正在寻找工厂男装批发的采购渠道,想找到高端男装批发的第一手厂家。主要信息介绍:高仿男装价格、高仿名牌男装商品图片,我们这里全是精仿男装,布料和面料和专柜一样品质,你说和专柜有什么不一样?  就是心理问题吧,我们自家工厂已有近十年的做货经验,专门聘请曾经在国内大牌男装代工厂工作多年的老师傅,经验丰富,在高仿大牌男装的布料,针线手法以及外形款式上与正品保持高度一致。我们在国内高仿男装市场屹立多年,自家工厂做高仿大牌男装的技术经历了千锤百炼,在款型,手感上已经与正品相差无几。或许在皮质用料上与正品不同,但谁说正品的布料就一定是最好的,只要布料触感舒服,光泽好看,无异味,就是好布料。


1. 客户:你们的货物品质,怎么样?微信31613156

    非常好,完胜市场货,下图是一款对比图,说明:我们是拿同样的档次品质的货物对比(不是拿我们的高档货对比别人的低档货),我们的产品都是大厂生产,经过过年的发展,我们把一些不好的厂家的货源全部淘汰,剩下的都是市场优质货源,提供给大家,在皮料,无金和细节上都完胜市场货。

2. 你们的货物容易被看出来吗?

    不懂的人完全看不出,懂的人看不出,摸的出,那些吹牛B说懂的人也看不出的那实在是忽悠了,店子实话实说,请看图二,市场很多货物生产不严格,导致不对版正品,后果是背在街上很容易被看出来,因为皮料些别人还不能马上看出,像不对板这样明显的问题,一眼就看出来了,而我们的货物对版正品,懂的人都不能马上看出来,懂的人也要经过一定时间的摸和仔细的查看。所以你背在街上是非常安全的,懂得人光是看也看不出来真假。

3. 你们的货物这么牛,妈妈知道吗?

    确实我们的货物品质非常牛,但是现在很多同行都以次充好买,低档货吹成高档货,市场真的很乱,经常有客户说早点找到我们就好了,所以我们推出了100分的售后,这个同行就跟不上我们了,因为很多同行的货物质量不可靠,所以他们不敢保证,但是我们敢,因我对我们的产品品质充满信心。一切光吹牛B,不做售后的,都是耍流氓!

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本公司主营提供的潮牌有:香奈儿、古驰、lv、巴宝莉、纪梵希,范思哲,爱马仕,迪奥,宝缇嘉,阿玛尼、冠军等一系列奢侈品品牌货源批发与零售,可支持一件代发,厂家直销一手货源,并且保证质量最优,款式最新爆款,价格业内最低。打造高端品质,一比一货源,现全国诚招代理商,售后无忧,真诚与您合作!

我们只做好货,要便宜货的就不要问了,还有我们是自家工厂,同等品质和同等做工欢迎和任何一家比价。拿货拿贵了, 我们退给你。很多海外代购都是拿的我们的货! 最后如果您在寻找-男装批发的进货渠道,想要找到-男装批发的一手厂家货源!

勤发发
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  • 字词知识是语文学习的的基础,中华汉字博大精深,一个字有多种读音,多种意思,有的汉字写法很相似,甚至只有一笔只差,极容易混淆。就算是专业的语文老师都常常弄错,看到一些难认的字都要去查资料分辨。


    之前就出现过北大校长把“鸿鹄之志”念成“鸿浩之志”,清华大学的迎新条幅上,“热烈欢迎”写成了“热列”欢迎。


    在我们普通人看来,这么多汉字,读错写错一个,再正常不过,但这些名人因为其特殊身份,会常常被人放大吐槽,列为笑谈。

    对于中小学阶段学生,平时读错写错一个字,无伤大雅,但如果在考试中,如果出现错字,就会被扣分,这个损失就比较大了。因此我们在平时学习中还是要有意识去养成一个严谨地识字认字的习惯,尽量减少错字。


    所以老师特地整理了中小学常用常考的,300多个多音字,600多个读音易错字。帮助学生更清楚地分辨容易读错记错的字,赶快给孩子收藏起来吧。



    中小学常用常考的300多个多音字

    A B

    挨 ①āi 挨个儿 挨近 ②ái 挨打 挨饿

    拗 ①ǎo 拗开 拗断 ②ào 拗口 违拗 ③niù 执拗 拗不过

    薄 ①báo 薄纸 薄脆 ②bó 单薄 刻薄 ③bò 薄荷

    刨 ①bào刨冰 刨床 ②páo刨根 问底

    背 ①bēi背包 背负 ②bèi背风 脊背

    奔 ①bēn奔腾 奔跑 ②bèn 奔头儿 投奔

    辟 ①bì 复辟辟邪 ②pì 开辟 精辟

    扁 ①biǎn 扁担 扁豆 ②piān扁舟

    便 ①biàn方便 便利 ②pián便宜 大腹便便

    屏 ①bǐng 屏息 屏弃 ②píng屏幕 屏障

    剥 ①bō 剥离 剥削 ②bāo剥花生 剥皮

    泊 ①bó 淡泊 停泊 ②pō 湖泊 血泊

    卜 ①bo萝卜 ②bǔ 占卜 卜辞


    C

    藏 ①cáng 藏匿 收藏 ②zàng 宝藏 藏蓝

    差 ①chā 偏差 差错 ②chà 差点儿 差劲 ③chāi出差 差遣 /④cī 参差

    禅 ①chán禅宗 禅师 ②shàn禅让 封禅

    场 ①cháng场院 打场 ②chǎng场景 场合

    称 ①chèn 对称 称职 ②chēng称呼 称道

    澄 ①chéng 澄澈 澄净 ②dèng澄沙

    乘 ①chéng 乘车 乘凉 ②shèng千乘之国

    冲 ①chōng 冲锋 冲击 ②chònɡ 冲劲儿

    臭 ①chòu遗臭万年 ②xiù 无色无臭

    处 ①chǔ 处罚 处理 ②chù 处所 益处

    畜 ①chù 牲畜 ②xù 畜养 畜牧

    传 ①chuán传说 流传 ②zhuàn传记 自传

    创 ①chuāng重创 创伤 ②chuàng创造 创作

    伺 ①cì 伺候 ②sì 伺机 窥伺

    攒 ①cuán攒动攒射 ②zǎn积攒


    D E

    答 ①dā答应 ②dá 答案 答复

    逮 ①dǎi逮小偷 ②dài逮捕

    单 ①dān单独 孤单 ②chán单于 ③shàn姓单

    倒 ①dǎo颠倒 倒闭 ②dào倒影 倒退

    提 ①dī提溜 提防 ②tí提纲 提高

    调 ①diào调研 调动 ②tiáo调整 调侃

    度 ①duó忖度 揣度 ②dù程度 度假

    恶 ① ě 恶心 ② è 恶劣 恶果 ③wù 厌恶 好恶 ④wū 叹词,表惊讶


    F G

    坊 ①fāng牌坊 坊本 ②fáng磨坊 染坊

    缝 ①féng缝补 缝合 ②fèng缝隙 裂缝

    否 ①fǒu是否 否则 ②pǐ否极 泰来

    杆 ①gān旗杆 栏杆 ②gǎn枪杆 杆菌

    给 ①gěi给钱 送给 ②jǐ 补给 给予

    更 ①gēng更换 更衣 ②gèng更加 更好

    颈 ①gěng脖颈儿 ②jǐng颈椎 颈联

    供 ①ɡōnɡ供给 供应 ②ɡònɡ 口供 供养

    骨 ①gū 骨碌 骨朵儿 ②ɡǔ 骨气 骨肉

    冠 ①guān树冠 皇冠 ②guàn冠军 冠名


    H

    吭 ①háng引吭高歌 ②kēng一声不吭

    喝 ①hē 喝水 喝茶 ②hè 喝彩 喝令

    和 ①hé 和睦 和谐 ②hè应和 和诗 ③hú 和牌/ ④huò 和面和泥

    核 ①hé 核心 核算 ②hú 枣核儿

    横 ①héng 横行 纵横 ②hèng蛮横 横财

    哄 ①hōng 哄传 哄抢 ②hǒng 哄骗 哄逗 ③hònɡ 起哄 一哄而散

    划 ①huá 划船 划算 ②huà划分 计划

    晃 ①huǎng 虚晃 晃眼 ②huàng 摇晃 晃动

    豁 ①huō 豁口 豁出去 ②huò 豁亮 豁达


    J

    奇 ①jī 奇偶 奇数 ②qí 奇怪 奇特

    济 ①jǐ 济济 一堂 ②jì 救济 济世

    夹 ①jiā 夹攻 夹心 ②jiá 夹被 夹袄

    假 ①jiǎ 假借 真假 ②jià 假期 假条

    间 ①jiān中间 晚间 ②jiàn间隔 间谍

    将 ①jiāng 将军 将来 ②jiàng 将士 将领 ③qīāng 将进酒

    教 ①jiāo教书 教授 ②jiào教导 教化

    嚼 ①jiáo咬文 嚼字 ②jiào 倒嚼 ③jué咀嚼

    角 ①jiǎo角落 号角 ②jué 角色 角斗

    校 ①jiào校勘 校对 ②xiào 学校 校友

    结 ①jiē 结实 结巴 ②jié 结网 结合

    解 ①jiě 解除 解渴 ②jiè 解元 押解 ③xiè 浑身解数

    藉 ①jiè 枕藉 慰藉 ②jí 狼藉

    禁 ①jīn不禁 禁受 ②jìn禁止 禁令

    劲 ①jìn干劲 劲头 ②jìng劲旅 强劲

    龟 ①jūn龟裂 ②guī乌龟 龟甲 ③qiū 龟兹

    卷 ①juǎn卷尺 ②juàn问卷 书卷


    K L

    卡 ①kǎ 卡片 卡车 ②qiǎ 关卡 发卡

    壳 ①ké 贝壳 脑壳 ②qiào 地壳 躯壳

    可 ①kě 可恨 可以 ②kè 可汗

    溃 ①kuì 溃烂 溃败 ②huì 溃脓

    烙 ①lào 烙印 烙铁 ②luò 炮烙

    勒 ①lè 勒令 勒索 ②lēi勒紧

    擂 ①léi擂鼓 ②lèi打擂 擂台

    累 ①léi累赘 果实累累 ②lěi累计 积累 ③lèi劳累 受累

    量 ①liáng丈量 计量 ②liàng 胆量 量力

    淋 ①lín淋浴 淋漓 ②lìn过淋 淋盐

    笼 ①lónɡ笼子 牢笼 ②lǒng笼络 笼统

    偻 ①lóu佝偻 ②lǚ 伛偻

    露 ①lù 露天 露珠 ②lòu露怯 露头

    绿 ①lǜ 绿豆 绿茵 ②lù 绿营 绿林

    落 ①luò下落 着落 ②lào落枕 落色 ③là 落字 落下/④luō大大落落


    M N

    脉 ①mài脉络 山脉 ②mò 含情脉脉

    埋 ①mái埋葬 埋伏 ②mán埋怨

    蔓 ①màn枝蔓 蔓延 ②wàn瓜蔓

    蒙 ①mēng蒙骟 瞎蒙 ②méng蒙昧 蒙昽 ③měng内蒙古

    靡 ①mí 靡费 奢靡 ②mǐ 靡丽 靡靡之音

    模 ①mó 模型 模范 ②mú 模具 模样

    摩 ①mó 按摩 摩擦 ②mā 摩挲(sa)

    难 ①nán 困难 难道 ②nàn责难 难友

    宁 ①níng安宁 宁静 ②nìng宁可 宁愿

    弄 ①nònɡ 玩弄 弄权 ②lònɡ 弄堂 里弄


    P Q

    迫 ①pǎi 迫击炮 ②pò 逼迫 急迫

    胖 ①pán 心广体胖 ②pàng 肥胖

    泡 ①pào气泡 浸泡 ②pāo泡桐

    喷 ①pēn喷射 喷泉 ②pèn喷香

    漂 ①piāo漂移 漂荡 ②piǎo 漂洗漂白 ③piào漂亮

    撇 ①piē 撇开 撇弃 ②piě 撤嘴一撤

    仆 ①pū 前仆后继 ②pú 仆从 仆人

    朴 ①pǔ 朴素 质朴 ②pò 朴树 ③pō朴刀 ④piáo姓朴

    堡 ①pù 十里堡 ②bǎo碉堡 城堡 ③bǔ 堡子

    曝 ①pù 曝晒 ②bào 曝光

    蹊 ①qī 蹊跷 ②xī 蹊径

    稽 ①qǐ 稽首 ②jī 滑稽 稽查

    强 ①qiáng 强盛 强硬 ②qiǎng 勉强 强迫 ③jiàng倔强

    悄 ①qiāo 悄悄话 ②qiǎo 悄然

    翘 ①qiào 翘尾巴 ②qiáo 翘首 翘望

    亲 ①qīn 亲密 亲近 ②qìng 亲家


    S

    散 ①sǎn 懒散 零散 ②sàn 散布 散失

    丧 ①sāng 丧乱 丧钟 ②sàng 丧失 丧气

    塞 ①sè 阻塞 堵塞 ②sāi瓶塞 塞车 ③sài塞外 边塞

    煞 ①shā 煞尾 煞车 ②Shà 煞白 恶煞

    识 ①shí 识字 识别 ②zhì 款识 博闻强识

    匙 ①shi 钥匙 ②chí 汤匙

    数 ①shǔ 数不胜数 ②shù 数字 数目 ③shuò 数见不鲜

    说 ①shuì 游说 ②shuō 说话 说唱

    折 ①shé 折本 折耗 ②zhē 折腾 ③zhé 折合 折服

    舍 ①shě 抛舍 舍弃 ②shè 校舍 宿舍

    遂 ①suí 半身不遂 ②suì 遂心


    T X W

    苔 ①tāi舌苔 ②tái青苔 苔藓

    帖 ①tiē 妥帖 服帖 ②tiě 请帖 庚帖 ③tiè 碑帖 字帖

    吓 ①xià 吓唬 吓人 ②hè 威吓 恐吓

    鲜 ①xiān 鲜美 鲜明 ②xiǎn 鲜见 鲜有

    纤 ①xiān纤维 纤细 ②qiàn 纤夫 纤绳

    兴 ①xīng兴奋 兴建 ②xìng 高兴 兴趣

    省 ①xǐng反省 省悟 ②shěng 省份 省略

    宿 ①xiǔ 半宿 整宿 ②xiù 星宿 ③sù 宿舍 宿营

    削 ①XUe 剥削 削弱 ②Xiāo切削 削皮

    为 ①wéi 认为 成为 ②wèi 为了 为何


    Y

    殷 ①yān殷红 ②yīn殷切 殷实 ③yǐn殷殷 其雷

    咽 ①yān咽喉咽炎 ②yàn咽气吞咽 ③yè 呜咽 哽咽

    艾 ①yì自怨其艾 ②ài方兴未艾

    饮 ①yǐn饮料 ②yìn饮牲口

    应 ①yīng 应届 应许 ②yìng 应付 应承

    佣 ①yōnɡ 雇佣 佣工 ②yònɡ 佣金

    与 ①yǔ 与其 ②yù 参与 与会

    熨 ①yù 熨帖 ②yùn 熨斗

    吁 ①yù 呼吁 吁求 ②xū 长吁 短叹

    晕 ①yūn 晕倒 晕厥 ②yùn 月晕 晕车


    Z

    载 ①zǎi登载 记载 ②zài 装载 载重

    择 ①zé 选择 抉择 ②zhái择菜

    扎 ①zhā 扎根 扎实 ②zhá 挣扎 ③zā 包扎

    轧 ①zhá 轧钢 轧机 ②yà 倾轧 轧场 ③gá 轧账 轧朋友

    涨 ①zhǎng 涨潮 高涨 ②zhàng头昏脑涨

    着 ①zháo着迷 着急 ②zhuò 着落 着手 ③zhāo高着着数/④zhe沿着看着

    属 ①zhǔ 属意 属文 ②shǔ 亲属 属于

    转 ①zhuǎn 转运 转折 ②zhuàn转动 转速

    曈 ①zhuàng一幢 楼房 ②chuáng 灯影 幢幢

    钻 ①zuān钻研 钻探 ②zuàn钻石 钻具

    作 ①zuō 作坊 ②zuò 工作 习作

    中小学常用常考读音易错字汇编

    A B

    皑皑(ái) 和蔼(ǎi) 雾霭(ǎi) 狭隘(ài) 黯淡(àn)

    盎然(àng) 凹地(āo) 遨游(áo) 苦熬(áo) 翱翔(áo)

    奥秘(ào) 懊悔(ào)

    跋涉(bá) 靶子(bǎ) 花苞(bāo) 褒贬(bāo) 卑微(bēi)

    紧绷(bēnɡ) 迸射(bèng) 卑鄙(bǐ) 髀间(bì) 砭骨(biān)

    汴梁(biàn) 干瘪(biě) 濒临(bīn) 鬓发(bìn) 秉烛(bǐng)

    屏息(bǐng) 禀告(bǐng) 停泊(bó) 斑驳(bó) 颠簸(bǒ)

    哺育(bǔ) 埠头(bù) 练习簿(bù)


    C

    粲然(càn) 伧俗(cānɡ) 粗糙(cāo) 嘈杂(cáo) 恻隐(cè)

    参差(cēn) 搽油(chá) 麦茬(chá) 树杈(chà) 刹那(chà)

    岔路(chà) 差使(chāi) 掺和(chān) 搀扶(chān) 谗言(chán)

    孱弱(chán) 禅师(chán) 巉岩(chán) 铲地(chǎn) 潺潺(chán)

    颤动(chàn) 徜徉(cháng) 怅然(chàng) 瞋视(chēn) 热忱(chén)

    谶语(chèn) 寒碜(chen) 田塍(chéng) 澄清(chéng) 逞强(chěng)

    驰骋(chěng) 嗤笑(chī) 叱咤(chì) 炽热(chì) 憧憬( chōng)

    推崇(chónɡ) 惆怅(chóu) 应酬(chóu) 踌躇(chóu chú) 瞅见(chǒu)

    雏形(chú) 橱柜(chú) 矗立(Chù) 发怵(chù) 抽搐(chù)

    畜生(chù) 揣摩( chuǎi) 啜泣(chuò) 疮痍(chuāng) 悲怆(chuàng)

    鼓槌(chuí) 淳朴(chún) 戳破(chuō) 绰号(chuò) 蠢笨(chǔn)

    阔绰(chuò) 瑕疵(cī) 赏赐(cì) 短促(cù) 葱茏(cōng)

    簇新(cù) 撺掇(cuān) 篡夺(cuàn) 摧毁(cuī) 璀璨(cuǐ)

    憔悴(cuì) 纳粹(cuì) 搓捻(cuō) 一撮(cuō)

    D E

    一沓(dá) 怠慢(dài) 深黛(dài) 掸子(dǎn) 怪诞(dàn)

    惧惮(dàn) 当道(dāng) 倒运(dǎo) 祷告(dǎo) 悼念(dào)

    河堤(dī) 提防(dī) 砥砺(dǐ) 荻叶(dí) 真谛(dì

    并蒂(dì) 取缔(dì) 掂量(diān) 颠沛(diān) 巅峰(diān)

    癫狂(dīan) 碘酒(dīǎn) 踮脚(diǎn) 佃户(diàn) 玷污(diàn)

    惦记(diàn) 沉淀(diàn) 奠基(diàn) 浮雕(diāo) 调换(diào)

    迭起(dié) 鼎盛(dǐnɡ) 恫吓(dòng) 陡然(dǒu) 嘟囔(dū)

    妒忌(dù) 桥墩(dūn) 愚钝(dùn) 踱步(duó) 堕落(duò)

    婀娜(ē) 扼制(è) 愕然(è) 阻遏(è) 上颚(è)

    噩梦(è)


    F G

    珐琅(fà) 藩篱(fān) 商贩(fàn) 绯红(fēi) 翡翠(fěi)

    诽谤(fěi) 气氛(fēn) 孵卵(fū) 拂晓(fú) 凫水(fú)

    俘虏(fú) 辐射(fú) 俯冲(fǔ) 束缚(fù) 赋闲(fù)

    覆盖(fù)

    尴尬( gān gà) 擀面杖(gǎn) 油膏(gāo) 枯槁(ɡǎo) 竹篙(ɡāo)

    镐头(ɡǎo) 戈壁(ɡē) 骨骼(gé) 供给(gōng) 亘古(gèn)

    篝火(gōu) 勾当(ɡòu) 辜负(gū) 箍桶(ɡū) 咕哝(ɡū)

    禁锢(gù) 灌木(guàn) 粗犷(guǎng) 轨道(guǐ) 刽子手(guì)

    聒噪(ɡuō) 巾帼(ɡuó)


    H

    骸骨(hái) 惊骇(hài) 酣畅(hān) 打鼾(hān) 涵养(hán)

    纳罕(hǎn) 强悍(hàn) 夯实(hānɡ) 巷道(hàng) 蓬蒿(hāo)

    嗥鸣(háo) 狼嚎(háo) 哀号(háo) 皓齿(hào) 契诃夫(hē)

    呵责(hē) 隔阂(hé ) 重荷(hè) 干涸(hé) 阖门(hé)

    赫然(hè) 沟壑(hè) 咸亨(hēng) 轰然(hōng) 鸿毛(hónɡ)

    内讧(hònɡ) 起哄(hònɡ) 弧形(hú) 脚踝(huái) 猪獾(huān)

    寰宇(huán) 浣衣(huàn) 幻觉(huàn) 惶恐(huáng) 麾下(huī)

    花卉(hui) 忌讳(huì) 教诲(huì) 晦暗(huì) 污秽(huì)

    鸟喙(huì) 吃荤(hūn) 豁免(huò) 霍然(huò)


    J

    畸形(jī) 滑稽(jī) 羁绊(jī) 汲水(jí) 即兴(jí)

    嫉妒(jí) 贫瘠(jí) 籍贯(jí) 脊梁(jǐ) 伎俩(jì)

    顾忌(jì) 接济(jì) 鲫鱼(jì) 发髻(jì) 面颊(jiá)

    歼灭(jīan) 缄默(jīān) 眼睑(jiǎn) 间或(jiàn) 饮涧(jiàn)

    飞溅(jiàn) 肌腱(jīàn) 鉴赏(jiàn) 泥浆(jiānɡ) 冻僵(jiānɡ)

    鲛人(jīao) 嚼菜根(jiáo) 侥幸(jiǎo) 皎洁(jiǎo) 矫健(jiǎo)

    校正(jiào) 地窖(jiào) 发酵(jiào) 诘问(jié) 拮据(jié)

    羯鼓(jié) 惩戒(jiè) 训诫(jiè) 狼藉(jí) 胸襟(jīn)

    沉浸(jìn) 灰烬(jìn) 寒噤(jìn) 陷阱(jǐng) 憬悟(jǐng)

    靓妆(jìng) 窘迫(jiǒng) 纠葛(jiū) 啾啾(jiū) 归咎(jiù)

    灵柩(jiù) 乌桕(jiù) 鞠躬(jū) 咀嚼(jǔjué) 沮丧(jǔ)

    矩形(jǔ) 飓风(jù) 蹲踞(jù) 急遽(jù) 卷帙(juàn)

    疲倦(juàn) 家眷(juàn) 撅断(juē) 角色(jué) 诀别(jué)

    倔强(jué) 挖掘(jué) 昏厥〔jué) 爵士(jué) 攫取(jué)


    K L

    揩油(kāi) 凯歌(kǎi) 看护(kān) 难堪(kān) 勘察(kān)

    坎肩(kǎn) 门槛(kǎn) 鸟瞰(kàn) 亢奋(kàng) 苛刻(kē)

    下颏(kē) 瞌睡(kē) 蚌壳(ké) 克扣(kè) 铿锵(kēng)

    抠开(kōu) 叩门(kòu) 骷髅(kū) 诓骗( kuāng) 窥视(kuī)

    魁梧(kuí) 崩溃(kuì) 匮乏(kuì) 馈赠(kuì) 轮廓(kuò)

    招徕(lái) 无赖(lài) 贪婪(lán) 谰语(lán) 波澜(lán)

    褴褛(lán) 斑斓(lán) 招揽(lǎn) 泛滥(làn) 长廊(láng)

    琳琅(láng) 唠叨(láo) 络子(lào) 潦倒(līáo) 羸弱(léi)

    累赘(léi) 棱角(léng) 愣住(lèng) 骊歌(lí) 篱笆(lí)

    沙砾(lì) 斗笠(lì) 脂粉奁(lián) 涟漪(lián) 战栗(lì)

    收敛(liǎn) 踉跄(liàng) 寂寥(liáo) 嘹亮(liáo) 撩逗(liáo)

    缭绕(liáo) 撂下(liào ) 瞭望(liào) 清冽(liè) 淋漓(lín)

    嶙峋(lín) 凛冽(lǐn) 吝啬(lìn) 蹂躏(lìn) 伶仃(líng)

    伶俐(líng ) 凌驾(líng) 红绫(líng) 聆听(líng) 溜冰(liū)

    琉璃(liú) 蒸馏(liú) 一绺(liǔ) 喉咙(lónɡ) 朦胧(lónɡ)

    田垄(lǒnɡ) 笼罩(lǒng) 佝偻(lóu) 丑陋 (lòu) 镂空(lòu)

    暴露(lù) 头颅(lú) 掳去(lǔ) 忙碌(lù) 山麓(lù)

    杀戮(Lù) 贿赂(lù) 屡次(lǚ) 丝缕(lǚ) 步履(lǚ)

    过滤(lǜ) 孪生(luán) 峰峦(luán) 金銮殿(luán) 鹅卵石(luǎn)

    劫掠(lǖè) 抡起(lūn) 伦理(lún) 裸露(luǒ)


    M N

    阴霾(mái) 野蛮(mán) 漫湿(màn) 鲁莽( mǎng) 斑蝥(máo)

    门楣(méi) 妩媚(mèi) 梦寐(mèi) 魅力(mèi) 愤懑(mèn)

    萌发(méng) 弥漫(mí) 分泌(mì) 觅食(mì) 隐秘(mì)

    静谧(mì) 绵延(mián) 沉湎(miǎn) 藐视(miǎo) 渺茫(miǎo)

    泯灭(mǐn) 冥思(míng) 荒谬(miù) 临摹(mó) 模糊(mó)

    抹眼泪(mǒ) 广漠(mò) 蓦然(mò) 牟取(móu) 眸子(móu)

    模样(mú) 绸幕(mù) 仰慕(mù) 静穆(mù)

    呐喊(nà) 嫩芽(nèn) 霓虹灯(ní) 隐匿(nì) 腻烦(nì)

    发蔫(niān) 捻子(niǎn) 袅袅(niǎo) 啮齿(niè) 罪孽(niè

    拧毛巾(níng) 凝视(níng) 泥泞(nìng) 纽扣(niǔ) 执拗(niù)

    弩钝(nú) 虐待(nǖè) 挪窝(nuò) 懦弱(nuò) 糯米(nuò)


    P Q

    扒窃(pá) 彷徨(páng) 徘徊(pái) 攀上(pān) 磐石(pán)

    蟠龙(pán) 蹒跚(pán) 磅礴(páng) 抛下(pāo) 炮制(páo)

    胚胎(pēi) 充沛(pèi) 鞍辔(pèi) 怦怦(pēng) 蓬勃(péng)

    澎湃(pénɡ) 膨胀(péng) 健脾(pí) 癖好(pǐ)

    媲美(pì) 睥睨(pì) 开辟(pì) 偏僻(pì) 譬喻(pì)

    翩然(piān) 骈文(pián) 剽窃(piāo) 剽悍(piāo) 缥缈(pīao)

    瞥见(piē) 撇嘴(piě) 颦蹙(pín) 聘用(pìn) 屏风(píng)

    迫击炮(pǎi) 糟粕(pó) 解剖(pōu) 一抔(pòu) 公仆(pú)

    匍匐(pú) 花圃(pǔ) 家谱(pǔ)

    稽首(qǐ) 绮丽(qǐ) 契机(qì) 铺砌(qì) 休憩(qì)

    虔诚(qián) 潜伏(qián) 派遺(qiǎn) 纤绳(qiàn) 蔷薇(qiáng)

    铁锹(qiāo) 悄然(qiǎo) 连翘(qiáo) 峭壁(qiào) 躯壳(qiào)

    撬开(qiào) 胆怯(qiè) 惬意(qiè) 箱箧(qiè) 钦佩(qīn)

    噙泪(qín) 引擎(qíng) 顷刻(qǐng) 击磬(qìng) 告罄(qìng)

    苍穹(qiónɡ) 虬须(qiú) 泅渡(qiú) 遒劲(qiú) 驱除(qū)

    委屈(qū) 蜷缩(quán) 鬈发(quán)


    R S

    长髯(rán) 冉冉(rǎn) 妖娆(ráo) 干扰(rǎo) 稔熟(rěn)

    千仞(rèn) 丝绒(rónɡ) 冗杂(rǒng) 偌大(ruò) 儒家(rú)

    睿智(ruì)

    飒飒(sà) 牢骚(sāo) 闭塞(sè) 萧瑟(sè) 煞白(shà)

    霎时(Shà) 赡养(shàn) 筛糠(shāi) 讪笑(shàn) 擅长(shàn)

    晌午(shǎng) 韶光(sháo) 奢望(shē) 赦免(shè) 摄影(shè)

    呻吟(shēn) 哂笑(shěn) 蜃楼(shèn) 什物(shí) 销蚀(shí)

    舐犊(shì) 消逝(shì) 誓言(Shì) 吞噬(shì) 狩猎(Shòu)

    疏忽(Shū) 枢纽(shū) 私塾(shú) 曙光(Shǔ)

    剥离

    管束(shù) 宽恕(shù) 庶民(shù) 别墅(shù) 孤孀( shuāng)

    吮取(Shǔn) 瞬间(shùn) 闪烁(shuò) 朔方(shuò) 肥硕(shuò)

    窥伺(sì) 祭祀(sì) 酒肆(sì) 惊悚(sǒng) 怂恿(sǒng)

    耸立(sǒng) 诉讼(sònɡ) 老叟(sǒu) 抖擞(sǒu) 酥软(sū)

    夙愿(Sù) 绥靖(suí) 追溯(Sù) 簌簌(Sù) 恣睢(suī)

    脑髓(Suǐ) 隧道(suì) 穿梭(suō) 谷穗(suì) 深邃(suì)

    蓑衣(suō) 琐屑(suǒ)


    T W

    鞭挞(tà) 排闼(tà) 倒坍(tān) 檀香(tán) 忐忑( tǎn tè)

    升腾(téng) 挑剔(tī) 孝悌(tì) 抽屉(tì) 涕泪(tì)

    倜傥(tì táng) 恬静(tīán) 腆着(tiǎn) 妥帖(tīe) 水门汀(tīng)

    雷霆(tíng) 瞳仁(tónɡ) 荼毒(tú) 颓唐(tuí) 蝉蜕(tuì)

    褪尽(tuì) 驮着(tuó) 妥当(tuǒ) 椭圆(tuǒ) 开拓(tuò)

    女娲(wā) 剜肉(wān) 蜿蜒(wān) 婉转(wǎn) 瓜蔓(wàn)

    枉然(wǎng) 迷惘(wǎng) 狂妄(wàng) 逶迤(wēī) 葳蕤(wēi)

    煨炖(Wēi) 紊乱(wěn) 巍峨(wēi) 帷幕(Wéi) 枯萎(wěi)

    漩涡(wō) 毋宁(wú nìng) 侮辱(wǔ) 花坞(wù) 旁骛(wù)


    X

    白皙(xī) 唏嘘(xī xū) 知悉(xī) 犀利(xī) 膝盖(xī)

    熹微(xī) 迁徙(xǐ) 窸窣(xī) 晨曦(xī) 侵袭(xí)

    缝隙(xì) 闲暇(xiá) 狡黠(Xīá) 涎水(xīán) 娴熟(xián)

    头衔(xián) 嫌恶(xián) 鲜见(xiǎn) 苔藓(xiǎn) 马齿苋(xiàn)

    镶嵌(xīang) 肖像(xiào) 滑翔( Xiáng) 咆哮(xiào) 枭雄(xiāo)

    无邪(xīé) 挟卷(xīé) 携带(xié) 拆卸(xīè) 不屑(xīè)

    亵渎(xīè) 懈怠(xiè) 年薪(xīn) 芳馨(xīn) 挑衅(xìn)

    惺忪(xīng) 行道树(xíng) 归省(xǐng) 荇藻(xìng) 咻咻(xiū)

    不朽(xiǔ) 闻嗅(xiù) 吹嘘(xū) 丘墟(xū) 絮叨(xù)

    畜牧(xù) 和煦(xù) 积蓄(xù) 轩榭(xuān) 喧嚣(xuān xīāo)

    玄虚(xuán) 旋涡(xuán) 炫耀(xuàn) 铁铉(xuàn) 巢穴(xué)

    戏谑(xuè) 功勋(xūn) 殉职(xùn)


    Y

    枝桠(yā) 嘶哑(yǎ) 殷红(yān) 湮没(yān) 筵席(yán)

    俨然(yǎn) 繁衍(yǎn) 笔砚(yàn) 吊唁(yàn) 谚语(yàn)

    央告(yāng) 泱泱(yāng) 佯装(yáng) 飞飏(yáng) 荡漾(yàng)

    吆喝(yāo) 舀水(yǎo) 抽噎(yē) 疟子(yào) 钥匙(yào)

    摇曳(yè) 扶掖(yè) 腋窝(yè) 哽咽(yè) 鄙夷(yí)

    怡情(yí) 迤逦(yǐ) 游弋(yì) 屹立(yì) 抑郁(yì)

    驿站(yì) 博弈(yì) 熠熠(yǐ) 云翳(yì) 臆测(yǐ)

    如茵(yīn) 喑哑(yīn) 吟咏(yín) 无垠(yín) 牙龈(yín)

    过瘾(yǐn) 荫庇(yìn) 车胤(yìn) 荣膺(yīnɡ) 轻盈(yíng)

    萦绕(yíng) 庸碌(yōng) 臃肿(yōng) 黝黑(yǒu) 囿于(yóu)

    迂回(yū) 淤泥(yū) 须臾(yú) 赋予(yǔ) 岛屿(yǔ)

    驾驭(yù) 吁求(yù) 阴郁(yù) 区域(yù) 谕告(yù)

    防御(yù) 荣誉(yù) 熨帖(yù) 渊博(yuān) 城垣(yuán)

    怨恨(yuàn) 跳跃(yuè) 陨落(yǔn) 孕育(yùn) 黄晕(yùn)

    酝酿(yùn) 熨斗(yùn) 蕴藉(yùn)


    Z

    匝地(zā) 宰割(zǎi) 崽子(zǎi) 载负(zài) 簪子(zān)

    短暂(zàn) 赃物(zānɡ) 糟蹋(zāo) 确凿(záo) 藻饰(zǎo)

    烦躁(zào) 逼仄(zè) 谮害(zèn) 憎恶(zēng) 锃亮(zèng)

    眨眼(zhǎ) 诈骗(zhà) 栅栏(zhà) 蚱蜢(zhà) 压榨(zhà)

    锦毡(zhān) 瞻望(zhān) 崭新(zhǎn) 栈桥(zhàn) 湛蓝(zhàn)

    蘸水(zhàn) 肿胀(zhàng) 池沼(zhǎo) 召见(zhào) 褶皱(zhě)

    斟酌(zhēn) 峥嵘(zhēnɡ) 狰狞(zhēnɡ) 发怔(zhèng) 殖民(zhí)

    咫尺(zhǐ) 炙晒(zhì) 真挚(zhì ) 卷帙(zhì) 窒息(zhì)

    滞留(zhì) 幼稚(zhì) 中肯(zhònɡ) 文绉绉(zhōu)

    甲胄(zhòu) 骤雨(zhòu) 叮嘱(zhǔ) 伫立(zhù) 贮存(zhù)

    驻足(zhù) 两幢(zhuàng) 点缀(zhuì) 谆谆(zhūn) 笨拙(zhuō)

    焦灼(zhuó) 茁壮(zhuó) 酌情(zhuó) 沉着(zhuó)

    着陆(zhuó) 濯足(zhuó) 髭须(zī) 姊妹(zǐ) 诅咒(zǔ zhòu)

    遵照(zūn) 嘬嘴(zuō)


    中考常考四字词语读音易错

    A B

    黯然神伤(àn) 方兴未艾(ài) 桀骜不驯(ào)

    纵横捭阖(bǎi) 稗官野史(bài) 并行不悖(bèi) 如丧考妣(bǐ)

    不无裨益(bì) 刚愎自用(bì) 麻痹大意(bì) 奴颜婢膝(bì)

    蓬荜生辉(bì) 针砭时弊(bīan) 分道扬镳(biāo) 日薄西山(bó)


    C

    自出心裁(cái) 缠绵悱恻(cè) 姹紫嫣红(chà) 鬼使神差(chāi)

    风驰电掣(chè) 称心如意(chèn) 瞠目结舌(chēng) 惩前毖后(chéng)

    嗤之以鼻(chī) 忧心忡忡( chōng) 略胜一筹(chóu) 臭味相投(chòu)

    影影绰绰(chuò) 相形见绌(chù) 处心积虑(chǔ) 大笔如橼(chuán)

    命途多舛(chuǎn) 淙淙流水(cónɡ) 一蹴而就(cù) 疾首蹙眉(cù)

    猝不及防(cù) 鞠躬尽瘁(cuì) 蹉跎岁月(cuō) 抑扬顿挫(cuò)


    D E

    殚精竭虑(dān) 虎视眈眈(dān) 箪食壶浆(dān) 肆无忌惮(dàn)

    螳臂当车(dāng) 安步当车(dàng) 中流砥柱(dǐ) 根深蒂固(dì)

    险象迭生(dié) 酩酊大醉(dǐng) 人声鼎沸(dǐng) 情窦初开(dòu)

    穷兵黩武(dú) 户枢不蠹(dù) 咄咄逼人(duō)

    阿谀奉承(ē) 公正不阿(ē) 以讹传讹(é) 怒不可遏(è)


    F G

    蜚声海外(fēi) 获益匪浅(fěi) 妄自菲薄(fěi) 腐草为萤(fǔ)

    破釜沉舟(fǔ) 翻来覆去(fù) 五脏六腑(fǔ) 相辅相成(fǔ)

    亘古未有(gèn) 忠心耿耿(ɡěnɡ) 觥筹交错(gōng) 股肱之臣(gōng)

    藏污纳垢(ɡòu) 呱呱坠地(gū) 蛊惑人心(gǔ) 余勇可贾(gǔ)

    羽扇纶巾(guān)


    H J

    骇人听闻(hài) 成吉思汗(hán) 颔首低眉(hàn) 引吭高鸣(háng)

    一丘之貉(hé) 随声附和(hè) 曲高和寡(hè) 荷枪实弹(hè)

    欲壑难填(hè) 飞来横祸(hèng) 哄堂大笑(hōng) 一哄而散(hònɡ)

    飞扬跋扈(hù ) 哗众取宠(huá) 惨绝人寰(huán) 病入膏肓( huāng)

    龙吟风哕(huì) 讳疾忌医(huì) 不容置喙(huì) 豁然开朗(huò)

    浑水摸鱼(hún) 插科打诨(hùn)

    窗明几净(jī) 遍稽群籍 (jī) 无稽之谈(jī) 放荡不羁(jī)

    佶屈聱牙(jī) 一拍即合(jí) 人才济济(jǐ) 掎角之势(jǐ)

    心有余悸(jì) 光风霁月(jì) 汗流浃背(jīā) 戛然而止(jīá)

    间不容发(jīan) 草菅人命(jīān) 时乖命蹇(jīǎn) 挑拨离间(jīàn)

    油光可鉴(jiàn) 咬文嚼字(jiáo) 矫揉造作(jīǎo) 矫枉过正(jiǎo)

    犯而不校(jiào) 精疲力竭(jīé) 忍俊不禁(jīn) 噤若寒蝉(jìn)

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    兢业业(jīng) 泾渭分明(jīng) 杀一儆百(jǐnɡ) 不胫而走(jìng)

    迥然不同(jīǒng) 目光炯炯(jiǒnɡ) 既往不咎(jiù) 笑容可掬(jū)

    丢卒保车(jū) 循规蹈矩(jǔ) 含英咀华(jǔ) 踽踽而行(jǔ)

    前倨后恭(jù) 一蹶不振(jué)


    K L

    同仇敌忾(kài) 侃侃而谈(kǎn) 不卑不亢(kàng) 不落窠臼(kē)

    溘然长逝(kè) 恪尽职守(kè) 铿锵有力(kēng) 纨绔子弟(kù)

    脍炙人口(kuài) 岿然不动(kuī) 喟然长叹(kuì) 功亏一篑(kuì)

    振聋发聩(kuì)

    万籁俱寂(lài) 无耻谰言(lán) 粗制滥造(làn) 书声琅琅(láng)

    果实累累(léi) 危如累卵(lěi) 模棱两可(léng) 探骊得珠(lí)

    管窥蠡测(lí) 呕心沥血(lì) 老骥伏枥(lì) 风声鹤唳(lì)

    量体裁衣(liàng) 寥若晨星(liáo) 聊以自慰(liáo) 歪歪趔趔(liè)

    盛气凌人(líng) 高屋建瓴(líng) 孤陋寡闻(lòu) 锋芒毕露(lù)

    碌碌终生(lù) 齐心戮力(lù) 衣衫褴褛(lǚ) 语无伦次(lún)


    M N

    一脉相承(mài) 广袤无垠(mào) 媚上欺下(mèi) 袂云汗雨(mèi)

    扪心自问(mén) 海誓山盟(méng) 碧瓦飞甍(méng) 靡靡之音(mǐ)

    望风披靡(mǐ) 萎靡不振(mǐ) 刻骨铭心(míng) 顶礼膜拜(mó)

    漠不关心(mò) 厉兵秣马(mò) 蓦然回首(mò) 含情脉脉(mò)

    未雨绸缪(móu) 装模作样(mú)

    按捺不住(nà) 喃喃自语(nán) 赧颜苟活(nǎn) 排忧解难(nàn)

    囊萤映雪(náng) 百折不挠(náo) 泥古不化(nì) 销声匿迹(nì)

    拈轻怕重(niān)

    http://www.jsyunjun.com/file/upload/tt1999/999.jpg

    蹑手蹑脚(niè) 奉为圭臬(niè) 宁缺毋滥(nìng)

    剑拔弩张(nǔ) 连声诺诺(nuó)


    O P Q

    讴功颂德(ōu) 呕心沥血(ǒu)

    步履蹒跚(pán) 如法炮制(Páo) 庖丁解牛(páo) 朝气蓬勃(péng)

    鞭辟入里(pì) 蚍蜉撼树(pí) 否极泰来(pǐ) 大腹便便(pián)

    暴虎冯河(píng) 居心叵测(pǒ) 一抔黄土(póu) 前仆后继(pū)

    返璞归真(pú) 风尘仆仆(pú)

    休戚相关(qī) 杞人忧天(qǐ) 可歌可泣(qì) 潜移默化(qián)

    呼天抢地(qīang) 强词夺理(qiǎnɡ) 翘首以待(qiáo) 窃窃私语(qiè)

    提纲挈领(qīè) 锲而不舍(qīè) 罄竹难书(qìng) 玉露琼浆(qiòng)

    茕茕孑立(qiónɡ) 盘虬卧龙(qiú) 通衢大道(qú) 面面相觑(qù)

    阒不见人(qù) 怙恶不悛(quān)

    R S T W

    惹人注目(rě) 色厉内荏(rěn) 妇孺皆知(rú) 孺子可教(rú)

    耳濡目染(rú) 含辛茹苦(rú) 繁文缛节(rù) 方枘圆凿(ruì)

    茅塞顿开(sè) 海市蜃楼(shèn) 大煞风景(shā) 歃血为盟(shà)

    潸然泪下(shān) 姗姗来迟(shān) 如蚁附膻(shān) 退避三舍(shè)

    莘莘学子(shēn) 有恃无恐(shì) 舐犊情深(shì) 恃强凌弱(shì)

    数典忘祖(shǔ) 众口铄金(shuò) 数见不鲜(shuò) 归心似箭(sì)

    毛骨悚然(sǒng) 追本溯源(sù) 夙兴夜寐(sù) 暴戾恣睢(suī)

    半身不遂(suí) 鬼鬼祟祟(suì)

    纷至沓来(tà) 昙花一现(tán) 风流倜傥(tǎng) 韬光养晦(tāo)

    恬不知耻(tián) 暴殄天物(tiǎn) 千里迢迢(tiáo) 铤而走险(tǐnɡ)

    如火如荼(tú)

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    唾手可得(tuò)

    顺蔓摸瓜(wàn) 枉费心机(wǎng) 妄下断语(wàng) 进退维谷(wéi)

    唯唯诺诺(wéi) 经天纬地(wěi) 海天相吻(wěn) 毋庸置疑(wú)

    妩媚多姿(wǔ) 兀兀穷年(wù) 深恶痛绝(wù)


    X Y

    独辟蹊径(xī) 瑕不掩瑜(xiá) 屡见不鲜(xiān) 扣人心弦(xián)

    垂涎三尺(xián) 寡廉鲜耻(xiǎn) 穷形尽相(xiànɡ) 相机行事(xiànɡ)

    混淆是非(xiáo) 惟妙惟肖(xiào) 歇斯底里(xiē) 浑身解数(xiè)

    坚持不懈(xiè) 沆瀣一气(xiè) 不省人事(xǐng) 反躬自省(xǐng)

    乳臭未干(xiù) 长吁短叹(xū) 养精蓄锐(xù) 煊赫一时(xuān)

    故弄玄虚(xuán) 空穴来风(xué) 兵不血刃(xuè) 出言不逊(Xùn)

    略逊风骚(xùn) 徇私枉法(xùn)

    群蚁排衙(yá) 揠苗助长(yà) 尽态极妍(yán) 气息奄奄(yǎn)

    偃旗息鼓(yǎn) 怏怏不乐(yàng) 安然无恙(yàng) 美味佳肴(yáo)

    杳无音信(yǎo) 因噎废食(yē) 心旷神恰(yí) 怡然自得(yí)

    甘之如饴(yí) 虚与委蛇(yí) 才华横溢(yì) 熠熠闪光(yì)

    奇闻轶事(yì) 苦心孤诣(yì) 小心翼翼(yì) 浩瀚无垠(yín)

    封妻荫子(yìn) 义愤填膺(yīng) 魂牵梦萦(yíng) 良莠不齐(yǒu)

    尔虞我诈(yú) 负隅顽抗(yú) 身陷囹圄(yǔ) 鹬蚌相争(yù)

    钟灵毓秀(yù) 卖官鬻爵(yù) 断壁残垣(yuán) 殒身不恤(yǔn)


    Z

    柳荫匝地(zā) 千载难逢(zǎi) 风雪载途(zài) 贪赃枉法(zāng)

    臧否人物(zāng) 啧啧称赞(zé) 爱憎分明(zēnɡ) 叽叽喳喳(zhā)

    瞻前顾后(zhān) 相得益彰(zhāng) 重峦叠嶂(zhàng) 动辄得咎(zhé)

    莽莽榛榛(zhēn) 渐臻佳境(zhēn) 饮鸩止渴(zhèn) 咫尺天涯(zhǐ)

    博闻强识(zhì) 鳞次栉比(zhì) 炙手

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    可热(zhì) 孤注一掷(zhì)

    卷帙浩繁(zhì) 无动于衷(zhōng) 比肩接踵(zhǒng) 助纣为虐(zhòu)

    自出机杼(zhù) 惴惴不安(zhuì) 谆谆教导(zhūn) 真知灼见(zhuó)

    卓有成效(zhuó) 擢发难数(zhuó) 孜孜不倦(zī) 睚眦必报(zì)

    戎马倥偬(zǒng) 越俎代庖(zǔ)


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    商业地产(Commercial real estate)一般指专门用于商业活动或以创收为目的的不动产,商业物业有时也称收益性物业或投资性物业。


    广义的商业地产包括零售批发、商务办公、酒店、餐饮、仓储、休闲娱乐等房地产。


    狭义的商业地产多指用于零售业、批发业的地产形式,如商场、购物中心、商业店铺、批发市场、百货店、便利店等等。


    今天想和大家交流的主要是狭义商业地产评估,也就是商场和店铺的评估。


    做投资的朋友们,有时会遇到收购资产包,里面带有大型商业物业需要评估价值;


    又或者是在拿地时,关于底商总是容易被集团质疑定价过高,为了拉高利润凑数。


    因为商业评估需考虑到的不确定影响因素更多,涉及的情况也更为复杂。每每遇上这类情况,总会纠结于如何去评估商业价值。


    接下来主要从商业地产特征、评估目的、评估方法等三方面简单阐述商业房地产评估需要了解的相关事项。




    相对于住宅、工业物业而言,商业地产具备显著的几个特征:


    1. 收益性


    商业地产的主要特点是能够通过商业租金收益、物业升值变现等多种形式实现收益,同时随着商业经营的开展还会产生附加值。


    2. 投资规模较大


    Shopping Mall、大型综合购物广场等结构相对住宅、厂房更复杂,建筑设计要求更高,建设需要大量的建设资金及运营维护费用,开发需要投入更多的资金和时间。


    3. 投资回报期长


    商业地产一般需要至少2-3年的运营过渡才能相对成熟,由于根据目前地价及收益来看,商业地产回收期一般在12-20年。


    4. 投资不确定性


    不同于住宅一次性销售回款,商业地产多以出租为主,租金收入是一个持续现金流,投资周期较长。


    随着外部环境、政策、运营情况等改变,租金也会产生变化,因此也具有较大的不确定性。


    5. 经营方式、内容多样


    经营方式有直接出售、只租不售、租售结合三种。


    直接出售是商业地产最原始的模式,即开发后直接销售,这类商业地产多为小区底商或商业街,体量小、主营日常生活用品或配套服务。


    第二种是开发后自持,只租不售,通过招商运营,收取租金作为主要收入来源。


    此模式对于开发商的资金、运营都有较高要求。


    租售结合是目前市场上比较多见的模式,这种模式最大的特点是开发商持有主体商业,销售部分商铺,直接参与主体商业经营。


    此模式下,开发商需对商圈做好精准的规划定位及运营策略。




    日常投资工作中,什么情形下会有商业评估的需求呢?一般来说,评估有以下几类目的。


    1. 倒推土地价值


    在获取商住用地或含纯商业用地进行开发前,需拟定规划开发方案,运用假设开发法原理,综合评估商住部分货值及现金流情况,倒推可接受的土地总价上限。


    当商住比水平较高时,商业部分评估准确与否对于项目能否实现预期效益指标至关重要。


    2. 抵押贷款、处置


    企业向银行、信托等金融机构申请贷款时,将商业物业作为抵押物提供担保,需对其抵押价值进行评估。


    根据抵押情形不同,还存在初次抵押评估、再次抵押评估、续贷抵押评估、抵押物处置评估等等。


    由于经营方式不同,纯自持/部分自持物业进行抵押时根据不同地方政策会有不同的要求(此话题可日后再展开与大家探讨)。


    3. 房地产转让/收购


    在收购公司股份或不良资产包时,通常会夹杂着各类资产,也可能涉及到对于商业物业的评估。


    通常机构会以低价收购,后续通过重新定位、改造升级、优化运营,提升商业价值,创造出良好的现金流收入或实现溢价出售。


    4. 征地和房屋拆迁补偿


    征地拆迁时,涉及商业物业且无法复建的时候,需对商业物业进行评估补偿;


    在实际旧改项目中,原建筑物存在商业类经营性物业的,一般都采取等比例复建或超额复建补偿方式,极少直接以货币进行补偿。


    5. 房地产纠纷、拍卖、保险、纳税等


    以上几种投资工作中相对涉及较少,在此不进行展开。




    接下来说说评估方法。


    根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015,商业地产估价可选用比较法、收益法、成本法等。


    为准确评估商业地产市场价值,基于商业地产的收益性特点,在商业地产交易比较活跃的地方,优先考虑选用比较法、收益法。


    对于成本法,可作为辅助参考,但一般不建议作为主要考量。


    1. 比较法(Sales Comparison Approach)


    市场比较法,又称销售比较法,是最常见的估价方法,常用于住宅房地产销售评估,但在商业交易活跃的地方也同样适用。


    意指从近期发生交易的同类房产中,按一定的条件筛选出类似可比案例,与估价对象相互比较、修正,进行估值的方法。


    关于可比案例选择,应选择与项目区位、建筑主体的结构、楼层、总建面、临街情况等等较为接近的案例,且交易时间最好前后相差不到1年。


    商业

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    地产的转售转租频率较高,特别是小型商铺,较易获得可比实例。


    一般来说,商业物业比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×区域状况修正系数×个别因素修正系数(具体的修正要素及权重可根据实际情况进行调整)


    案例:某商铺位于X市CA路10号H小区,于2011年建成,属2层的社区临街商铺,每层皆为200㎡,共400㎡。


    建筑物为混凝土结构,用途为商业,已使用10年,需评估该商铺价格。


    ① 搜集交易实例


    ② 选取可比实例


    根据现场调查及交易情况,选出3宗与该商铺在用途、建筑结构、建成时间、区位等方面相同或类似的交易案例。




    ③ 交易情况修正


    案例A、C均属正常交易,价格较正常,B商铺为卖家紧急出售,属非正常交易,应作适当修正。


    假设估价对象交易价格系数为100,

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    可比案例A、C交易价格系数也为100,B的交易价格系数为98。


    ④ 交易日期修正


    案例B、C均为2021年交易,C交易时间为2020年,但由于相差间隔并不长,无需设定日期修正系数。


    ⑤ 区域状况修正




    ⑥ 个别因素修正




    ⑦ 比准价格计算




    三个可比案例比准价格相对接近,求算术平均值=(20470+18386+21686)/3=20180元/㎡


    则估价商铺=单方售价×建筑面积=20180×400=807.2万元。


    2. 收益法(Income approach)


    收益法,也称收益资本化法、收益还原法。


    商业地产的价值体现在其获取收益能力的大小上,因此收益法是商业地产最常用的估价方法之一。


    简单来说就是以商业未来预期的净收益为基础,通过测算商业地产的净收益、收益年限和报酬率或资本化率,将其折现到当前评估时点进行累加,求取估价对象价值的方法。


    在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。


    收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。


    区别在于前者是以某一年的收益,直接除以资本化率得出估值;后者则是考虑未来长期收益,将现金流折现为现值累计加和得出估值。


    净收益每年不变,收益为有限年期的计算公式



    V:房地产现值

    a:房地产年净收益

    r:报酬率(也称回报率、收益率)

    n:剩余收益年限


    净收益维持逐年增长,收益为有限年期的计算公式:



    V:房地产现值

    a:房地产年净收益

    r:报酬率

    g: 净收益逐年递增的比例

    剩余收益

    n:剩余收益年限

    t:收益递增年限


    案例:


    某商业综合体土地使用年限为40年,不可续期,现已使用5年,正常情况下每年的扣除利息、税项、折旧及摊销前的净收益为8万元,该类商业房地产综合报酬率为10%。


    则该房地产的收益价格计算如下:




    *在实际情况中,关于租金、净收益、报酬率、收益期限等指标并非直接给出,需综合考虑利息、税项、折旧、摊销、空置率、投资者预期收益等等,一般利用比较法,与可比案例进行对比修正,经过计算推演方可获得。


    3. 成本法(Cost approach)


    成本法,简单来说,即买家购买物业应付的价格等同于重建相同的建筑所需要的成本。


    成本法计算逻辑为物业价值=土地成本+建筑总成本-折旧。


    有时候,由于市场交易案例缺乏,且区域内大多商业都是只租不售的模式,就会使用成本法作为辅助参考。


    案例:


    估价对象为某市中心区大型商场,占地总面积为10000㎡,建筑总面积为80000㎡。


    项目建成于2011年5月,建筑结构为钢筋混凝土结构,土地为招拍挂获取的土地使用权,现拟在2021年5月整体转让。


    通过调查,2021年,周边相同商业用途、规模相似的土地招拍挂成交均价15321,经比较法区位、临路等情况修正,为15000元/㎡,同级别、同类型商场不含土地的重置价格为8000元/㎡。


    项目土地使用年限为40年,建筑物耐用年限亦为40年(采用直线法折旧)。


    ① 计算土地重新获取费用


    土地总价=10000*15000=1.5亿元


    ② 计算建筑物重置价格


    重置建筑物总价=80000*8000=6.4亿元


    ③ 建筑物折旧


    折旧总额=6.4亿*10/40=1.6亿元


    ④ 物业价格计算


    评估总值=1.5+6.4-1.6=6.3亿元

    评估单价=6.3亿/8万㎡=7875元/㎡


    以上案例介绍均为理想假设,仅为说明评估方法运用,附赠两个商业投资测算模板,大家可按实际需要调整使用。


    聊天窗口回复“商业地产评估”,即可获得:


    1. 商业销售价格推导测算模板

    2. 购物中心投资经营测算模板

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